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“断供潮”来袭,该不该取消预售制?警惕“两种倾向”带偏了楼市

2022-07-25 10:59:24    荔波房产网     楼盘行情     来源:观楼市

最近,楼市上的一个热门话题引发全民高度关注,那就是全国多地烂尾楼盘的业主向银行发布强制停贷告知书,诉求简单来说只有一个:不复工,不还贷。

据不完全统计,截至本月14日,包括景德镇、武汉、郑州、西安等地停贷断供的楼盘共有110个,而且这种断供的“潮水”似乎还有泛滥成灾的趋势,甚至蔓延到了一些热点和一线城市。

不要认为这100多个断供楼盘在全国的大楼市中微不足道,如果没有将倒下去的第一张骨牌及时扶正,就会产生多米诺效应,对整个房地产行业未来的稳定发展带来重大的影响,甚至不排除引发系统性金融风险。

毕竟还有一些潜在烂尾风险、未来或将烂尾楼盘的业主,他们都在观望后续的解决措施,如果听任强制停贷蔓延,今后效仿的人会越来越多。

再者,本来现在真实的刚需就不多,如果那些准备买房的人看不到满意的结果,今后他们还敢再买期房吗?楼市的前景只会更加糟糕。

因此,事情出来了就需要解决,希望相关部门尽快出台有效的解决方案,对于能够扶得起来的房企,应该在资金上给予倾斜,加快复工复产,这是解决问题和安抚人心的唯一办法;对于那些扶不起来的房企,该破产的就让它破产,有实力并购的就允许并购。说句实在话,现在市场不是早期市场,已经养活不了上十万家房企,破产或重组也是市场规律。

要知道,断供的人没有一个愿意走上这条道路的,他们很清楚断供的后果是什么,出此下策其实实属无奈,唯一的目的,当然还是希望政府能够出面,帮助解决楼盘复工的问题。毕竟举全家之力买的房子因为烂尾了收房遥遥无期,每月还要继续还着月供,承受着租金的压力,权衡利弊之下,所谓的“后果”不值一提。

而楼盘烂尾的原因肯定与开发商资金链断裂有着直接的关系,但更多的人还是将目光聚焦到了备受大众诟病的商品房预售制上。

在商品房预售制下,业主在房子没有完工之前,甚至开发商刚在地基上挖了个坑就要交付首付款,再由银行将余下的贷款拨给开发商,然后购房者便开始还贷,等候房子的交付。因此预售制其实就是用购房者的钱盖房子,开发商不用自筹太多的资金,几乎是空手套白狼就能完成楼盘的建设。

但是,交房等待期一般为二到三年,而在此期间购房者不仅要承担银行利息,还要承担延迟交房甚至是楼盘烂尾的风险,这极不公平。

所以一种观点认为,预售制就像是房地产行业的一大“毒瘤”,坑害的是购房者,利好的却是开发商,到了该全面取消的时候了,以后谁有钱谁建房子,没钱没实力就别建了,不能把包裹甩给老百姓和社会。这种观点符合购房者的诉求,因而备受购房者的热捧。

而持相反观点的人则认为,预售制对中国楼市的发展起过重大促进作用,取消预售制的后果很严重,不符合当下的经济市场环境,会导致众多开发商资金链断裂,也不利于解决当下存量烂尾楼的问题,并对土拍市场造成冲击,还会导致房价上涨。这种观点更多代表了开发商的立场,言下之意是维持预售制不变。

那么,在断供潮“来袭”下,究竟该果断全面地取消商品房预售制,还是沿用这个制度长期不变呢?

笔者认为,一刀切式地全面取消或者维持不变,都会带偏整个楼市,因为这两种观点要么极左、要么极右都不可取。预售制的问题很多,老百姓的怨声也很大,因此取消的诉求是合理的。

一是商品房预售制度已经不符合新的楼市发展环境。在房地产开发初期,预售制确实加快了行业发展,但那是因为当时有巨量的住房需求需要释放。

但是经过20多年的快速发展,如今96%的城镇家庭解决了居住问题,4成以上的家庭甚至拥有了2套以上的住房,城镇化率也已经达到64%,说明市场已进入道过剩阶段,以后到城市生活的农村人会越来越少。

那么在需求逐渐枯竭的情况下,如果开发商还想通过预售的办法进行扩张,因为需求跟不上就明显不合时宜了。

二是在预售制下,银行对资金的监管不到位。按理说,购房者交了首付款,银行垫资了剩余款,开发商在资金完全有保障的情况下,楼盘根本没有烂尾的理由。

但关键问题是,银行有没有起到应尽的资金监管责任呢?问题就出在这儿了。答案可能正如经济学家马光远披露的那样:银行的资金监管形同虚设。

即:行业内挪用专项资金的现象非常普遍,资金没有进入到专项账户,而是转入了开发商的其它账户,这就为开发商持续扩张提供了支撑。

但在开发商盲目扩张的同时,不仅房子的质量、工期无法得到保障,也为楼盘烂尾增加了相应的风险。

三是现房销售是国际社会的普遍做法。虽然目前仍有部分国家或地区采用预售制,但占比不是太大,现房销售仍是主流,且国外对资金监管得非常严格,制度更加健全完善,资金通常是交由第三方管理,并且是按照工程的进度分批次的到账,开发商根本没有漏洞可钻,购房者的利益能够得到充分保障。那么我们国家未来和国外接轨,取消预售并实行现房销售,也是遵循时代潮流的。

但在取消的时机选择上,需要走一条“中间路线”,既不能操之过急,采取一刀切的办法在近期予以取消,也不能无限期地沿用这个制度,因为两者都会给楼市的良性发展和金融风险带来较为严重的负面影响。

所谓时机选择,当然是选择适合取消的最佳时机。不过现在来看,匆忙取消的确不符合当前的经济环境,地方上也没有完全摆脱对房地产的依赖,一些地方还在不断地出台政策给楼市松绑。而匆忙取消预售制对行业产生的风险可能更大,同时也不利于烂尾楼复盘,因此在没有解决好断供风波、控制断供蔓延势头之前,更不可能取消。

不过,人民日报曾在《取消商品房预售制,调研可先行》一文中,用12个字明确给出了态度:取消预售制,长期看或不可免。因此究竟什么时候取消,主要看时机是否成熟。因此,从长期来看,笔者对取消预售制持乐观态度。

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