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房贷利率下降到4.4%-4.9%,对之前5.6%-6.3%买房的人有什么影响?

2022-07-22 09:04:35    荔波房产网     楼盘行情     来源:观楼市

金融、土地、人口,是房地产发展绕不开的3大元素,其中金融是不可或缺的重要一环。对开发商来说,其盖房拿地的关键在于金融,正所谓巧妇难为无米之炊,如果没有钱,说什么也是白搭,只有向银行借钱才能加快速度抢占市场。购房者也是同理,因为房价越来越高,要买房只能选择贷款,而按揭利率任何的波动,都可能会影响到购房者的月供额。有时候遇上比较高的利率水平,贷款30年的利息都够买一套房了。

基于此,很多人在售楼处看房时,一般都会衡量自己的还款能力,选择合适的房子,在房价基本不怎么降的背景下,大部分人情愿买小一些的户型,让月供控制在个人收入的一半左右。然而疫情发生后,许多人的收入下降,但房贷还要每月坚持还,无疑给自己后续的生活带来了很大压力。所以任何房价下跌、利率下降的现象,都可能让业主们无法淡定,毕竟一套房花费不菲,谁也不想看到自己的房子买贵了。

01房贷现状如何?

房贷是调控房价的工具之一,在过往的经验里,为防止楼市一路走高产生过热风险,市场须进一步上调首付比例和贷款利率,同样的道理,要刺激房地产,最便捷的方式就是房贷打折。所以这些年,因为房市的扩张和收缩,房贷的调整经历了周期性变动,几乎都对房价走势产生了直接影响。

从2017年开始,国内的房价基本趋于稳定,但仍然很多人称,自己所处的城市房地产价格越来越高,再加上大部分银行高企的利率水平,几乎印证了房价上涨趋势的观点,所以很多消费者拿出了自己和家庭成员的所有积蓄,购买了一套房屋。

有人暗自庆幸,2015年买房的利率是4.75%;有人黯然神伤,2019-2021年买房,利率普遍在5.6%以上,部分银行甚至达到了6.3%,哪怕是市场出现下行趋势的2021年,房贷利率都在6%左右。同样是100万贷款,相比起4.75%的利率,每个月起码要多出近800元的月供额。

谁曾想,目前的房地产发展已经呈现下行趋势,大量地产开发公司被爆出债务问题,银行为了促进消费更是将利率下调,如今利率普遍在4.4%-4.9%,最高的仅仅只有4.9%。当然,银行下调利率也是在央行通知的基础上进行的。按照规定,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,也就是4.6%可以再往下调整到4.4%。

从实际情况来看,6月20日贷款报价利率LPR为:1年期3.7%,5年期4.45%。此外,全国重点城市利率继续下调。数据显示,6月上半月监测的103城主流首套利率为4.42%,二套5.09%。其中,有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限,这意味着,刚需终于熬出头,差不多有58城首套利率低到4.25%,二套5.05%。

02过去用5.6%-6.3%利率买房的人怎么办?

先说答案:影响不明显。因为利率新规,更多的获益者是新购房业主。对于上个月买房、去年买房、前年买房的利率,如果选择固定利率,都按照贷款合同上的规定执行,并不会受到新规影响;如果选择浮动利率LPR,目前大部分银行的重定价周期都为 1 年,有次年 1 月 1 日和次年对月对日2种方式供选择,但需要注意的是,“加点”是不变的,即每年定价日后,房贷利率会按照LPR 定价的基础上,再加对应的点数。

算笔账比较清楚,已知2019年12月LPR利率5年期为4.8%,假设买房签订的利率为5.68%,那么加点幅度为5.65%-4.65%=0.88%(即88个基点),那么2020年全年执行的利率是5.68%(4.65%+0.88%),到了2021年1月1日重新定价日,利率则调整为2020年12月LPR+0.88%,即4.65%+0.88%=5.53%。

换言之,100万贷款,等额本息还款,通过LPR调整后,每个月少还66元左右。如果今后执行4.4的利率,那么加上加点数,每月还款3878元,比高峰期少还176元,30年少还6万3的利息,减少的支出并不明显。

03有什么补救方法?

央行数据显示,2021年末个人住房贷款余额38.32万亿元,按照每个人200万的房贷估算,即有1916万人背负着房贷,负重前行。这也让很多刚买完房的人心生波澜,毕竟才过一两个月,多花的房贷都够买一辆二三十万的中档小车了,太不划算,那有什么补救方法?

实际上,这次利率新规的初衷是维护房市健康发展,让合理需求得到实质的优惠,但利率的变化也要遵循市场供需规律。因此,高层这时候让新买房人享受利率优惠,后期也有可能发布老业主的相关福利,比如降到LPR上,毕竟之前的房价比现在低,老业主们也可以得到一些宽慰。

不过,如果你在高利率买了房,又想享受现在的优惠,也不是没有可能。目前多城已知新规定是认贷不认房,只要你把房子卖掉,或是提前还清贷款缩减年限,依然可以按照首套的利率。只不过房说君要提醒一点,买房的契约精神是买定离手,既然选择了那个时间段买房,自然是时间、金钱都合适的情况下进行的,自然后期的房价变化,还是利率变化,都要愿赌服输。

房说君有话说,其实,除了多地银行下调房贷利率外,为了缓解过剩住房供给,楼市整体的售价也在降低,虽然因为措施、社会影响等,楼盘价格并没有降低很多,但购买时通常会给予各种优惠和打折降低房款,然而市场成交情绪并不高,反而让很多已经买房的业主深感悔恨。不仅如此,当前开发商资金链紧张,楼盘停止建设现象严峻,业主不仅要偿还着5.6%的房贷,还要催促楼盘尽快建设,买房几家欢喜几家愁,毕竟房子是自己家重要的支出之一,还是要满足实力为前提。

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