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未来3-5年,有打算买房或卖房的家庭,可以关注这5点“建议”

2022-07-07 08:58:55    荔波房产网     楼盘行情     来源:观楼市

第一、关注核心调控政策是否出现了明显松动

大家都知道,我国的房地产市场是典型的政策市。一般来说,房地产市场是冷是热,房价是涨是跌与调控政策的松紧、强弱密切相关。从2016年930开始算起,本轮楼市调控已经持续了近4年,在这期间,试图松绑调控的现象,以及呼吁调控放松的声音不时出现,一些城市也不时出现抢人大战、排队抢房等热闹现象,一度使得市场蠢蠢欲动。那么,如何判断调控会不会出现大规模松绑呢?毕竟这直接关系到买房时机。

判断调控会不会大幅松绑,不是看这个城市是不是出现了抢人大战,也不是看其他城市是不是出现了排队买房,最关键的是看核心的调控政策有没有松动:一是限购政策;二是限贷政策;三是大幅降息。一般来说,不管其他政策如何变动,只要这三个核心政策不出现大规模松动,房地产调控就难言放松,房价也不会出现太大波动。因此,未来3-5年,对于打算买房的购房者来说,可以留心关注这3个政策的变动。

第二、从城市选择看,哪些城市的房子值得买?

伴随房价不断上涨,房子早就与家庭财富紧密联系在了一起,而且也成为了普通家庭资产保值的稳定手段。不过,随着房价告别普涨阶段,闭眼买房的阶段过去了。那么,接下来,哪些城市的房子还值得购买呢?大家都知道,买房就是买一座城市的潜力,就是投资一座城市的未来,所以从房产投资的角度来看,选对城市很重要。

根据国家统计局数据显示,目前我国的城镇化水平已经超过了60%,伴随城镇化进入2.0时代,人口开始不断从农村、中小城市向以中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群加速流动,从而推动着都市圈、城市群内部购房需求的不断增长。值得注意的是,进入2020年以来,在各大重要会议上,国家也已经多次定调,未来将发挥都市圈和城市群的引领作用。

因此,根据我国的城镇化发展趋势和国家相关政策来看,未来有三类城市更值得购房:一、诸如长三角、大湾区、成渝等都市圈、城市群内部的核心城市;二是西安、济南、青岛、南昌等各区域中心城市及其附属都市圈;三是位于中心城市,以及都市圈、城市群内部,可以承接产业、人口转移的三四线城市。

第三、关注房产的持有成本,持有房产在精不在多

持有房产是有成本的,只不过在房价快速上涨的过程当中,房价上涨的幅度远远超过了持有成本,以至于让持有者没有太大的感受和压力。对此,中泰证券首席分析师梁中华表示,从房产投资的角度来看,持有房产的总成本高达6%-9%,只要房价不涨不跌或者涨幅很小,持有房产就是在悄悄亏损。最近两三年以来,伴随调控逐步深入,“房价不涨就是跌”的观点也得到了大家的普遍认可。

那么,持有房产主要有哪些成本呢?主要有四项成本:1、贷款利息成本;2、折旧成本,即随着房龄的不断增长所产生的成本。3、物业费、取暖费,以及后续二手房交易等所产生的税费成本。4、就是大家都十分关心的房地产税,业内普遍认为,未来5年内出台是大概率事件。因此,面对房地产逐步进入到长期平稳的新周期,对多套房持有者来说,为了降低房产持有成本,持有房产应该在精不在多。

第四、与房价上涨空间相比,流动性要放在第一位

搁过去十多年来说,大家在买房时,关注的第一点就是上涨空间。但是,今日不同以往,当平稳成为了房地产市场的主基调,房产投资价值降低,购房者的房价预期出现转变,炒房客离场,普通购房者开始回归理性,这意味着并非所有的房子都会有人抢着接盘了,这时候流动性的重要性就远远超过了房价的上涨空间。

说得通俗一点,不管购房者当初花多少钱买的房子,只要不能变现,结果只是账面财富而已,说得再难听一点,只剩下了一堆钢筋混凝土而已。再进一步来看,当房子失去了流动性,如果购房者想尽快出手,想要卖出心理价位并不容易,往往就需要购房者忍痛割肉。实际上,目前在很多城市里,都出现了有价无市,以及降价几十万卖房的现象。

那么,哪些房子最容易失去流动性呢?主要有两大类:一是建成年代久远,房龄超过二三十年的老房子,不仅能居住体验感较差,而且不容易获得商业贷款,不少人自然望而却步。二是处于政策灰色地带,市场接受程度本就不太高的房子。比如,转正遥遥无期的小产权房、既不是住宅也不是商业的商住房,以及非热点城市的旅游地产等等。

第五、最后多啰嗦一点,对刚需而言,如何购买人生第一套房子?

对于绝大多数人来说,一辈子可能也就买一套房子。因此,笔者建议,如果资金比较充足的话,一步到位是最好的结果。不过,目前利率整体保持稳定下行,所以能贷款就别全款。但是,如果资金欠缺,也完全可以选择小户型,或者可以一房改两房、两房改三房的灵活户型。只强调一点,不管是选择大户型还是小户型,最根本的原则就是量力而行,尤其是随着房地产市场进入到平稳期,盲目负债也越来越不明智了,所以不要让房子成为了累赘。

那么,主城区房价太高,郊区又太偏远,在买房过程中,究竟如何选择地段呢?其一,可以选择主城区性价比较高,附带优质学区的老破小作为过渡房;其二,可以选择城市次中心,近水楼台先得月,照样可以享受到主城区完善的生活配套。其三,可以根据城市发展规划买房,比如城市未来重点向东部片区发展,那么则可以选择在城市东部买房。其四,确定小区周边配套,比如是否靠近公园、学校、大型商超等优质配套,同时也要留意未来是否有地铁规划,有无高端产业入驻等等。

总而言之,时过境迁,如今房地产正在逐渐迎来变局,未来3-5年,对于准备买房的购房者来说,应该多看看、多转转、多想想,千万不要乱买房子!


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